1. Reforma planowania przestrzennego – zintegrowany plan inwestycyjny

W poprzednim newsletterze pisaliśmy o reformie planowania przestrzennego, a dziś – kontynuując ten wątek – chcielibyśmy poruszyć temat zintegrowanego planu inwestycyjnego.

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza nowy akt planowania przestrzennego – zintegrowany plan inwestycyjny (dalej jako „ZPI”). To szczególna forma planu miejscowego, która od 2026 r. zastąpi uchwały w sprawie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej uregulowane w tzw. specustawie mieszkaniowej. Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poszerza katalog inwestycji możliwych do realizacji na podstawie specustawy mieszkaniowej. ZPI oprócz inwestycji mieszkaniowych, obejmować będzie również inwestycje usługowe, produkcyjne i inwestycje produkcji rolniczej.

Na wniosek inwestora złożony za pośrednictwem wójta, burmistrza albo prezydenta miasta rada gminy może uchwalić ZPI, który obejmuje obszar inwestycji głównej i uzupełniającej. Wniosek powinien zawierać projekt ZPI oraz prognozę oddziaływania na środowisko, o ile wniosek dotyczy lokalizacji przedsięwzięcia mogącego znacząco oddziaływać na środowisko.  Po wyrażeniu przez radę gminy zgody na przystąpienie do sporządzenia ZPI dochodzi do negocjacji pomiędzy inwestorem a wójtem, burmistrzem lub prezydentem miasta, których przedmiotem jest treść projektu umowy urbanistycznej  oraz projektu ZPI.  Po dokonaniu wszelkich uzgodnień i konsultacji wójt, burmistrz lub prezydent miasta udostępnia w Rejestrze Urbanistycznym projekt ZPI wraz z uzasadnieniem, umową urbanistyczną i prognozą oddziaływania na środowisko (jeśli jest konieczna). ZPI daje gminom większą swobodę w lokalizowaniu i realizacji inwestycji, przy zachowaniu zgodności z planem ogólnym oraz przy większym uwzględnieniu partycypacji społecznej, która umożliwia realizowanie inwestycji w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego. Wejście w życie ZPI powoduje utratę mocy obowiązujących planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego tym ZPI. Wzajemne zobowiązania gminy i inwestora, warunki i zasady realizacji inwestycji reguluje umowa urbanistyczna.

Na wprowadzenie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego oczekują inwestorzy i deweloperzy, a także duże przedsiębiorstwa, które szukają terenów na rozbudowę istniejących lub budowę nowych inwestycji.

2. Reforma planowania przestrzennego – decyzje o warunkach zabudowy

Reforma planowania przestrzennego zakłada związanie decyzji o warunkach zabudowy z ustaleniami planu ogólnego. Decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane wyłącznie na obszarach, na których dopuszczone będzie to w planie ogólnym.

Po 1 stycznia 2026 r. uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy będzie możliwe pod warunkiem, że w danej gminie obowiązuje plan ogólny. Jeśli ten warunek nie zostanie spełniony, wydanie nowych decyzji o warunkach zabudowy nie będzie możliwe.

Reforma planowania przestrzennego w art. 64c wprowadza regulację, która wskazuje, że decyzja o warunkach zabudowy wygasa po upływie 5 lat od dnia, w którym stała się prawomocna. Wygaśnięcie decyzji po upływie tego terminu oznacza, że decyzja ta nie będzie już podstawą do ubiegania się o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Termin wygaśnięcia decyzji, które zostały wydane przed wejściem w życie nowelizacji ustawy o planowaniu przestrzennym liczony będzie od dnia wejścia w życie reformy planowania przestrzennego.